Экономика недвижимости

1.св-ва стоимости-спрос ст-ть зависит  от  соотнош.  спр.  и  предлож.Спроса
нет,нет ст-ти.Полезнисть-нет ст-ти если нет полезности.Это  основа  ст-ти,но
сама не устанавливает ст-ть.Дефицитность-ст-ть возникает  в  рез-те  наличия
огран.предлож. полезности.Передоваемость-юр.возможность передачи  прав  соб-
ти-условие возникнов.ст-ти.
2.Рын.ст-ть-наиб.вероятн.цена продажи на  открытом  конкурентном  рынке  при
соблюдении всех  условий  честной  продажи(полная  инф.,на  цену  не  влияют
побочные стимулы)
3.Рын.формулировки:1.пок и прод-цы ведут себя  рац.образом.,но  не  обладают
абс.знанием;2. пок и прод-цы дей-ют в усл-ях  конк-ии  в  своих  собственных
интересах с целью  макс  выгоды;3.  пок  и  прод-цы  дей-ют  без  сговора  и
мошенничества;4. пок и прод-цы имеют  типичные  побуждения  и  дейст-ют  без
незаконного давления(продажа за разумный период времени)
4.Ст-ть   в   исп-ии(потреб   ст-ть)-ст-ть   недвиж-ти    для    конкретного
пользователя(кот  м.  и  не  выставлять   объект   для   открытой   прод-жи)
удовлетворяющего свои потреб-ти.
5.Инвест.ст-ть-ст-ть недвиж. для конкретного  инвестора,предъявляющего  свои
инвест требования к капиталовложениям
6.Стрх.ст-ть-ст-ть страх частей недвижимости,кот мб разрушены /повреждены
7.Ликвидац ст-ть-цена продажи в  срок,меньший  среднерыночного  маркетингого
периода
8.Ст-ть для нал/облож.-база для налог. расчетов
9.Осн.задача при опред.  ст-ти-прогнозирование  кол-ва,кач-ва  и  продолж-ти
буд.выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в наст.ст-ть.
10-13:Позиции отражающие(.)зрения пользователей:Полезность-сп-ть  конкретной
недвижимости удовлетворять потр-ти пользователя(недвиж-ть имеет  ст-ть  если
она  полезна  для  реализации  потребностей   соб-ка-эконом/личных.Замещения
-макс цена недвижимости  опр-ся  миним  суммой,за  кот  мб.  приобретен  др.
объект аналог полезности.Т.е пок-ль  не  будет  платить  больше  чем,  стоит
аналогичный объект  или  больше  чем  его  стр-во.Ожидания  х-т  (.)  зрения
пользователя на буд.выгоды и их наст.ст-ть.Ожидание буд.выгод связано с вер-
тью изменен. их велич. и х-ра , а это в свою очередь м повлиять на наст. ст-
ть соб-ти.в основе принципа лежит теория измен ст-ти денег во времени.
14-21  Позиции   отражающие   взаимоотнош.   компонентов   соб-ти:Добавочная
продуктивность   –опред-ся   чистым   доходом,относящимся   к    земле,после
компенсации затрат на труд,кап-л и управление.Это принцип  клас.теории:сущ.4
фактора(тр,з,к,управление) при надлежащем  использовании  кот  после  возмещ
затрат м остаться д/с ,кот относят к земле.Д/П возникает  в  р-те  того  что
земля позволяет получать доп доходы за счет макс выручки от продаж, миним и-
к или удовлетворения особых потр-ей.Вклад-сумма на кот изменяется ст-ть соб-
ти вслед-ии наличия или отсутствия к-либо эл-та факторов пр-ва.Н-Р  :  из-ки
по  космет  рем  дома  не  приведут  к  увелич  его  соб-ти  если   она   не
эстетична.Возрастающей и  убывающей  отдачи  –  по  мере  увеличения  к-либо
ресурса ф-ров пр-ва,рост чистой отдачи сначала ув.,затем  ум.В  микроэк.этот
принцип соответствует з-ну убывания пред.пр-ти .Принцин баланса-любому  типу
соб-ти соот-ет оптимальное сочетание ф-ров пр-ва , при кот достигается  макс
ст-ть    земли.Если    нарушается    принцип    баланса,    то    появляется
«недоулучшеная»/«переулучшенная»  соб-ть.В  любом  из  этих  случаях   земля
теряет ст-ть из-за неэф-ного испол-ия , а риск по вероятным сделкам с  такой
соб-тью  увеличивается.Экономического  размера-на  любом  рынке   существует
оптимальное  кол-во  земли,  необходимое  для  наиб.   эф-го   использования
различных типов соб-ти.Оптим-ый размер застройки  опр-ся  ее  функциональным
назначением.н-р:отсутствие места  для  парковки  м  снизить  ст-ть  большого
универсального маг-на и наоборот слишком  большой  зем.участок  не  принесет
доп.дохода.
Экономического разделения-имущественные права на собст-ть следует  разделять
и соединять т.о. чтобы ст-ть соб-ти при этом увеличилась.
22-28Позиции   отражающие   (.)   зрения   рынка-Принцип   зависимости-ст-ть
оцениваемой  соб-ти  зависит  от  х-ра  и   ст-ти   окруж.   соб-ти.Качество
месторасполож-ия зависит от соответствующих параметров участка  принятому  в
данном месте типу землепользования и от близости к эк.центрам.(для  доходной
недвижимости)При изменении эк.связей меняется эк. среда и  соответственно  м
изменится  ст-ть  соб-ти.Соответствия-макс.ст-ть  возникает   тогда   ,когда
уровень архитектуры,удобств,х-ра использования соб-ти  соот-ет  потреб-ям  и
ожиданиям местного рынка.(в р-не котеджной застройки дом  без  гаража  будет
не принят рынком,если все окруж.дома имеют гаражи.Этот же эф-т если  в  р-не
небольших   домов    возвести    огром.особняк.В    этих    случаях    ст-ть
несоответствующей рынку соб-ти будет меньше)Предложения и спроса- цена  соб-
ти опред-ся взаимод-ем предложения и  спроса  на  аналог  соб-ть  на  данном
рынке.Вследствии несовершенности рынка недвиж-ти цены на нее не всегда  опр-
ся  только  предложением  и  спросом.Др  особенность  принципа  его  большая
инерционность  на  рынке  нед-ти.Конкуренции-прибыль  на   рынке   превышает
уровень необ-мый для оплаты факторов пр-ва,конкуренция на данном  рынке  ув-
ся,что приводит к снижению ср.уровня  доходов.Этот  принцип  особенно  важен
при расм-ии дохода,превышающего рын.норму.Если доход не  обеспечен  долгоср.
арендой , то вер-ть его поступлениия  гораздо  ниже  сред/рыночной,  а  риск
соот-но выше.Изменения-факт непостоянства ст-ти нед-ти во  времени.Измен.ст-
ти происходит как в рез-те измен-ия самой нед-ти(износ,реконструкция),так  и
в рез-те измен внеш условий.Этим принципом  объясняется  профес-ый  стандарт
оценки-фиксировать  конкретную   дату   оценки.Наилучшего   и   эффективного
использования-в любой тек момент макс ст-ть нед-ти  соот-ет  наиболее  эф-му
использованию нед-ти,которое в  свою  очередь  опред-ся  текущим  состоянием
рынка.
Глава  5.2.Ситуации   в   кот.примен-ие   затр.метода   целесообразно:анализ
наилучшего  и  наиб.эф-го  исп-ия  участка  земли;анализ  нового  стр-ва   и
улучшений;оценка      рын.ст-ти      для       целей       страх-ия        и
налогообложения;окончательное   согласование   величины   рын.ст-ти.3.Опр-ие
рын.ст-ти нед-ти затр.методом производят  в  след.послед-ти:1  оценка  ст-ти
земли,как свободной  и  доступной  для  наиб.эф-го  исп-ия.2оценка  восст-ой
/заменяющей  ст-ти  соор-ия   на  дейст-ную  дату  оценки.3Оценка   величины
общего износа соор-ия.4Оценка восст-ой /заменяющей  ст-ти  с  учетом  общего
износа    (2-3)5.Оценка    рын.ст-ти    полного    права    соб-ти    нед-ти
(1+4)4.Восстановительная ст-ть-оцениваемая  ст-ть  стр-ва  в  тек  ценах  на
действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же мат-
ов,соблюдая такие же стр-ые  стандарты,по  т.же  проекту,т.же  планировки  и
квал.раб силы,имеющего все недостатки абсолютное соотв-ие и износ,как  оцен-
емое сооруж-ие.5.Замещающая ст-ть- оцениваемая ст-ть стр-ва в тек  ценах  на
дату оценки соор-ия с полезностью=полезности оцен-го  соор-ия,с  употреб-ием
соврем-х   м-ов,ст-ов,проекта,планировки..6.Прямые   и-ки-раходы,непосред-но
связанные со стр-ом/физ улучшением.:ст-ть мат-ов,изделий,оборуд-я;з/п  стр-х
раб-х;ст-ть мероприятий по тех.безоп-ти;ст-ть  стр-х  машин  и  мех-ов;ст-ть
временных  зданий,сооруж,инж.сетей  и  коммун-х  услуг;рас-ды  по  хран.  м-
ов;прибыль и наклад.расходы подрядчика,вкл. Технадзор,пособия по  нетрудосп-
ти,пож-ую страх-ку,стр-ку по безработ-це.7.Косвенные  и-ки-рас-ды/траты,кот.
необх-мы для стр-ва,но обычно не вкл-ся в стр-ый контракт:гонорары  архитек-
ам и инж. за проектирование;оценки,консультирование,б/у  и  юр.обслуж-ие;ст-
ть  инвест-ий  в  землю  и  контрактные  платежи  в  теч  стр-ва;страх-ия  и
рекламные  выплаты  в  теч  стр-ва;доп-ые  инвест-ии   к-ла   в   арендуемые
помещения/арендная плата;маркет-ые расходы на  продажу/передачу  соб-ти;адм-
ые расходы застойщика;р-ды на изменен.права соб-ти.8.Прибыль  пред-ля-устан-
ая рынком цифра,отражающая сумму,кот пр-ль ожидает получить  в  виде  премии
за исп-ие своего к-ла.Это ст.риска,связанная с  развитием  проекта.  9.Метод
сравнительной ед-цы-основан  на  сравнении  ст-ти  ед-цы  площади/ед  объема
оцениваемого объекта со ст-ю ед-цы площади/ед-цы объема  подобного  типового
соор-ия.(недавно постр-го)10.Метод разбивки-ст-ть всего соор-ия  опр-ся  как
сумма  ст-тей   его   стр-х   компонентов-фундаментов,стен,перегородок.Ст-ть
каждого компонента=сумме пр. и кос.и-к,необходимых для  устр-ва  единичн-ого
объема.(1м2стены=ст-ти кирпича  ,р-ра  з/п..)11.Физический  износ-вызывается
разр-ием строи-х конструкций и мат-ов под дей-ем разл-х факторов(физ  и  хим
выветривание,перегрузки,непр-ая  эксп-ия)12.Функциональный  износ-вызывается
недостаточностью/чрезмерностью   размеров    здания,несовременным    объмно-
планировочным решением,устарев-ем мех-го  оборуд-ия.13.Внешний  износ-вызыв-
ся  факторами  извне:измен.ситуац   на   рынке,измен   фин   и   законодат-х
условий.14.Экономическая жизнь-период времени,в  теч  кот  улучшения  нед-ти
дают  вклад  в  ст-ть  соб-ти.Обновление/реконстр-я   старой   с-ти   обычно
удлинняет ее эк жизнь.15.Действительный  возвраст—кол-во  лет,кот  прошли  с
момента  заверш-ия   стр-ва   соор-ия.16.Эффективный   возвраст-показываемый
состоянием и полез-тью соор-ия.Эф-й воз-т мб меньше/больше  дейст  в-та,если
его экспл-ли выше среднегоНо если здание не имело соответ-щей экс-ии,его эф-
ый в-т мб больше,чем реал.возраст.17Неисправимый физ износ в  короткоживущих
эл-ах-разность  м/д  полной  вос-ой/заменяющей   ст-тью   эл-та   и   суммой
исправимого и-са эл-та умножаются  на  отнош-е  действительного  возраста  к
общей физ.жизни эл-та.После опред-ия вел-н испр-го физ износа и суммы восст-
ой ст-ти кор-кожив-х эл-ов с неиспр-м физ из-ом,необ-мо вычесть  эти  вел-ны
из полной восст-ой/заменяющей ст-ти для опред-ия базы для  подсчета  неиспр-
го  физ  из-са  в  долгожив-х  эл-ах.Глава  6:1.При  анализе  продаж   земли
используют ед.сравнения:Цена за ед.площади;цена за  ед.длины  участка  вдоль
красной линии;цена за участок.2.При анализе продаж застроеных  уч-ов  исп-ся
ед.сравнения  :цена   за   1м2   общей   площади;   цена   за   1м2   чистой
площади,подлежащей сдаче в аренду;  цена за 1м2  здания;цена  за  комнату;ц.
за кв-ру/др.ед-цу недвижимости;  цена за 1м2 здания и  соор-ия;  ц.  за  ед-
цу,приносящую доход.3.  9  основных  эл-ов  сравнения  порядков  в  оцен.пр-
ке:1Права   соб-ти    на    нед-ть-полное    право    соб-ти,аренда2.Условия
финансирования-%  от  кредита,кот  кредитор  требует  для   оформления   кр-
та/сделка фин-ся самим продавцом(ипотечный кредит)3.Условия продажи-по  цене
ниже рыночной(срочно реал-ть прод-ию)/выше рын-ой(если  приобрет-аемая  соб-
ть     дорога     как     семейная     реликвия)4.Состояние     рынка      –
инфляция,дефляция,измен.налогового  и  др.   зак-в,измен.в   предложении   и
спросе.5.Месторасположении-величина коректировки вывод-ся из анализа  продаж
подоб.объектов   в   разных   местах.6.Физ.х-ки-размеры,конструктивные   эл-
ты,качество мат-ов,износ,внеш.вид.+состояние окр.среды,функциональные  возм-
ти и эстетич-ие  х-ки.7.Эк.х-ки-примен-ся  к  объектам  приносящих  доход(на
вел.дохода влияют:тек.з-ты,кач-во упр-ия,скидки в арендной  плате,условия  и
сроки аренды.8.Использование-при выборе объ-ов  срав-ия  следует  отк-ся  от
тех, кот после  продажи  исп-ся  не  так  как  объ-т  оценки(спортзал  после
прд.исп-ся   как   крыт.стоянка,цена   продажи   мб   выше   чем   рын.ст-ть
спорткомплекса.9.Компоненты  ст-ти  не  связанные  с  нед-тью-для   объектов
ком.назнач.(гост,рестор,маг х-но присутствие в ст-ти компонентов  не  связ-х
с    нед-тью.)-ст-ть    оборуд-ия,мебели,приборов,посуды    д    учитываться
отдельно,т.к  эк  х-ки  таких  позиций  не  совпадают  с  х-ми  нед-ти.Глава
7.1.Реконструированный  отчет  о   доходах-на   основе   фин.отчетов,к   кот
относятся бал.отчет и отчет о доходах.Это специфика оценки нед-ти,как  части
эк-ки нед-ти, и разработан для расчета величины чистого

операц.дохода,применяемого для целей  оценкиТ.к  опред-ие  ЧОДа,применяемого
для целей  оценки  отл-ся  от  опр-ия  чистой  операц-ой  прибыли,прим-ой  в
б/у,реконстр-й отчет будет отл-ся от  отчетов,выполнен-х  бух-м.2.Постоянные
расходы-р-ды ,кот не зависят от от степени заполнения объекта.Это налоги  на
нед-
ть,некоторые.эксплуатац.р-ды   и   страховка   зданий.Постоянные   р-ды   на
замещение   предусматривают    периодическую    замену    бытсро    изнаш-ся
компонентов(кровля,покрытие
пола,электроарматура,механ.оборудование,подъездные            дороги,сан-но-
техническая)3.Переменные р-ды-связаны с интенсивностью использования  соб-ти
  уровнем   предоставл-х   услуг.:р-ды   на   управление,по   закл.договоров
аренды,з/п  обслуж.персон-лу,коммун.р-ды,на  уборку,эксплуатацию  и  рем.,на
содер-ие  терр-ий  и  автост-ки.,по  обеспечению  безопасности.5.Общий   к-т
капитализации(Rо) норма дох-да для всей соб-ти,кот отраж-ет взаимосвязь  м/д
ЧОД за год и общей ст-тью/ценой соб-ти.Мб><=предполагаемой отдаче  инвест-го
кап-ла.  К-т   капитал.собственного   к-ла(Rе)-норма   дохода,кот   отражает
взаимосвязь м/д годовым ден.потоком до  уплаты  нал.и  собств-м  кап-м.  К-т
капитал.заемного к-ла(Rм)- норма дохода ,кот  отражает  отношение  год.суммы
по обслуживанию долга к основной сумме кредита. К-т капитал. для  земли(Ri)-
нрма  дохода,кот  отражает  взаимосвязь  м/ду  год.суммой   поступлений   от
арендной платы за землю и ст-тью  земли.  К-т  капитал.для  зданий(Rв)-норма
дохода,кот пок-ет отнош.части  год.дохода,приходящегося  на  здание,к  ст-ти
здания.  Норма  прцента-относится  к  нормам   отдачи,причем   употребляется
применительно к отдаче заемного к-ла.Опред-ся отнош.ст-ти платы за  использ-
ие кредита к сумме  кредита.  Норма  дисконта-норма  отдачи,применяемая  для
перевода буд-х платежей/поступлений в  наст.ст-ть.Полученная  наст-ая  ст-ть
опред-ет   величину   к-ла,кот    д    вложить    инвестор,чтобы    получить
отдачу=определенной норме дисконта.  Внутрен.норма  отдачи(irr)-дисконтирует
ст-ть всех буд-х выгод  и  приравнивает  их  наст.ст-ть  к  сумме  начальных
инвест-й. Общая норма отдачи-отдача  всего  инвест.к-ла.учитывает  изменения
доходов в теч. периода владения,т.же как и возврат в  конце  владения.но  не
учитывает эф-т заемного финансирования и расчитывыает  так,будто  бы  соб-ть
была продана без заемного к-ла.Эта норма-объедин-ая  норма  на  заем.  И  на
соб.к-л. Норма отдачи собственного к-ла-учитывает  все  буд.выгоды,приходящ-
ся на соб-ый  к-л  в  теч  всего  срока  проекта,включая  реверсию.Учитывает
влияние заемного финансирования на денежный  поток  собств-го  к-ла.Глава  8
Для анализа перспектив  следует  рассмотреть  след.факторы  :перспективность
местополож-я(доступность   уч-ка,тип    застройки);состояние    спроса    на
предлагаемый тип нед-ти(выбирается наиболее целесообразные  вар-ты  использ-
ия участка);юр.нормативы(несоответствие предполагаемых улучшений   законод-м
нормам  м  привести  к  значительным  убыткам,штрафам.)Физ.х-ки  участка-физ
возможность выполнения  улучшений.Физ.х-ки-топография,инжен-геологические  и
гидрогеологические     х-ки,эколог.параметры.Финансовая      обоснованность-
прогнозирование эк целесообразности осуществ-ия конкр-го  проекта  с  учетом
величины и времени поступления и расход-ия ден.ср-в.2.Для  оценки  рын.ст-ти
земли      –методы:сравнения       продаж;распределения;выделения;разбивкина
участки;техника остатка  для  земли;капитализация  зем.ренты.3.Общепринятыми
элементами   сравнения   для   земли:права   соб-ти;условия   фин-ия;условия
продаж;условия рынка(время)Глава 9 Потенциальный  валовый  доход-потери  при
сборе  ар.платы+прочие   дох=действ.валовый   доход-операц-е   рас-ды=чистый
опер.доход+резерв  на  замещение-%платежи-аморт.отчисления-аморт-ые  фин.из-
ки=налогооблагаемый        доход(т1)*ставка         налога=налоги         от
операций(т0).Ден.поток  после  уплаты  нал  т1-т0.2.Резерв  на   замещение-в
реконстр-ом  отчете  входит  в  позицию   операц-х   рас-ов   и   предусм-ет
формирование  ср-в  для   замены   быстроизнаш-ся   эл-ов.Но   с(.)   зрения
формирования  налогоблаг.дохода  эта  позиция  рассм-ся  как  часть  доходов
инвестора,поэтому ее следует  добавить  к  суммеЧОД.%  платежи-по  ипотечным
обяз-ам вычитаются из налогообл-ой суммы,в то  время  как  выплаты  основной
суммы кредита-не вычитается.Аморт.отчисления-позволяет  рефинансировать  ст-
ть активов/инвест-й налогоплат-ка.Аморт.-ия активов-реальный расход,т.к  ст-
ть актива не будет рефинансирована  при  его  продаже.Амортизируемый  базис-
цена,кот  инвестор  платит  при   покупке   соб-ти+рас-ды   на   покупку+ст-
тьдоп.капиталовлож-й.Амортизируемая сумма=величине амортиз-ого  базиса-ст-ть
неаморт-ой   части   соб-ти(земли).Амортизируемые   финансовые    изд-ки-это
вычитаемая позиция  при расчете налогооблагаемого дохода.К  фин.и-ам  относ-
ся:затраты  на  орг-ию  финансир-ия(гонорары  кредитора  оценщику,дисконтные
пункты,страховой полис кредитора.).3.Денежный  поток  от  продажи/ликвидации
инвестиций(реверсия)=ожидаемая  цена  продажи-рас-ды  на   продажу=реализ-ая
сумма-скорректированный  базис=доход  от   продаж*ставка   налога=налог   на
продажу.Реверсия собственного к-ла после уплаты налога=реверсия собств-го к-
ла до уплаты налогов-налог на продажу.4.Скоректированный  базис-определяется
как    начальная    цена    инвестиций+расх-ды    на     покупку-накопленные
аморт.отчисления за время владения+капиталовл-ия за время  владения.6.Чистая
наст.ст-ть-NPV=-C0+(at=1Ct/(1+rt)t..,  C0-сумма  начальных  инвестиций,  Ct-
денежный поток периода t,rt-норма дисконта.7.Для применения  правила  чистой
наст.ст-ти необ-мо:спрогнозировать все ден.потоки в теч.срока  владения,вкл.
ден.поток возможной продажи в конце проекта;опр-ть альтернат-ую  ст-ть  кап-
ла на фин.рынке;опр-ть наст.ст-ть буд-х  ден.потоков  путем  дисконтирования
по норме,= альтернативной ст-ти к-ла;опр-ть  чист.наст.ст-ть  вычитанием  из
настоящей  ст-ти  буд.ден.потоков  суммы  начальных  инвестиций;выбрать   из
нескольких    вариантов    проект,имеющий    макс.значение     чист.наст.ст-
ти.8.Внутренняя норма отдачи-норма дисконтирования,кот.делает  чист.наст.ст-
ть=0.Т.е  при  диск-ии  по   норме,равной   IRR,наст.ст-ть   возврата   кап-
ла=начальным  инвестициям.9.Риск-возм-ть  того,что   какие-то   события   не
состоятся.Если есть полная уверенность относительно будующих  событий  ,  то
риск    =0.Неопределенность-возможность    того,что     какие-то     события
состоятся.Вероятность-относительная   возможность   того,что    определенные
события  состоятся.10.К-т  покрытия  долга-отношение  чистого  операционного
дохода к годовой сумме обслуживания  долга.DCR=NOI/DS  исп-ся  для  простого
анализа осуществимости проекта с заемным финансированием.
1Банк:т.к.заемщик закл-ет 2 незав-х др.от др.дог-ра с Б. и  с  доч..ф.банка,
то заемщик м.расторгнуть дог. с доч.ф. и тогда кв. в его  собств-сти  незав-
мо от того б.ли он платить по долгам,также он м.продать кв..Клиент:на  время
дог-ра  кв.в  собств-ти  Б.,отсутствие   прописки;возм-но   банкр-во   Б.или
доч.ф.(ни кв,ни денег)
2Банкиры утв-ют,что если урегул-ть ? прописки и собств-ти,не  кредитовал  бы
только ленивый.
3Если  Б.не  разр-ет  заем-ку  на  время  дог.пропис-ся  в  кв,то   заемщику
н.прописка по др.адресу,что м.б.невозм-но
4СБС-Агро  сам  оцен-ет  кредитоспос-ть   заемщика,оформл-ет   док-ты,выд-ет
кредит,привлек-т деньги иностр.Б. Клиенты м.при получ-и  кред.оформить  кв.в
собств-ть,пропис-ся.
5Н.опл-ть не‹30%ст-ти кв.,r по  кред.19%год.в  вал.,31  в  руб.,  r  рефин-я
+3%.Нельзя купить кв.в 5-тиэтажках,с износом ›30%.
6Срок кред.до 10 лет.
7Факторы,учит-емые Б.:декларируемый доход,проф.рост,спрос на  проф-ю,наличие
иждив-цев и пр.
1Гос.пошлина-1,5% от ? дог-ра.
2Баб-аф.прод-ли кв.по  рын.ст-ти,оформ-ли  по  заниженной.Затем  водки  и  в
наркодиспансер,мол были не в себе,и дог.аннулир-ся,возвр-ли оформл-ю ?.
3Если  купили  по  заниж.цене,потом  решили  улучшить   жил.усл.,то   вер-ть
большого под.налога,т.к.большая разница м-у ? покупки и продажи.
4Если не указывать реальн.? продажи,то м.б. объяснение с органами,откуда ср-
ва на нов.кв.
5При продаже кв.м.вычесть из н/облаг.дохода ее ст-ть,но не ›5000 мин.з/п.
6Вы м.продать кв.за 140000$ и не платить под.налог  в  теч.3  лет,для  этого
н.купить нов.недвиж-ть.
7Кв.стоит 400милл.,за год зараб-но 107милл.При исп-ии  льготы  м.списать  за
год  107милл.,оставшиеся  293  милл.льготы  м.растянуть  на   3   года   при
выполнении усл.:вычеты не ›5000 мин.з/п или дохода за 3 льгот-х  года;льгота
тем,на кого жилье оформлено.
1Для того,чтобы попасть  под  н/обл-е  подарок-д.б.дорогим  (›80  мин.з/п);-
входить   в   оговор-й   законом   перечень;факт   дарения   д.б.удостоверен
нотариусом.
2Подарочный налог дяди с  20тыс$=77мин.з/п+20%  от  ст-ти  им-ва  свыше  850
мин.з/п.(?16835430руб)
1”Округление кв.м.”- “круглая”цена
2Долевое строит-во-возм-ть оплатить буд.жилье не сразу,а по  частям,  3Рынок
долевого инвест-я-
4Рисков-ть  вл-й:ответств-ть  за   сделку   несет   пок-ль,вер-ть   потерять
деньги,кв.
5Выгода покупки жилья в кредит-платишь 1/2-1/3 ст-ти кв.,сразу вселяешься.
6Ст-ть недостр.кв.‹ готовой на 10-20%,инв-ру  м.б.выгоднее  положить  деньги
на депозит и потом  купить  гот.кв.7.первоочеред.?-надежность  девелоперской
ком-ии(застройщика)
8Типовое жилье-$600-900 кв.м.         9Тип.жилье  нераспродается,т.к.предл-е
превыш-т спрос
10Элитн.кв.-от $2тыс кв.м
12Дефицит своб.площ.в домах улучш.план-ки или по индивид-м  проектам  ($900-
1200)
13Принцип 2-го этажа:м.вклад-ть в строит-во,когда коробка  дома  хотя  бы  2
этажа,т.е.до завершения не ›1,5лет.
15Наименьший  риск  участия  в   долев.стр-ве:в   типовых   новостройках   и
элитн.секторе.
16Элит.сектор:гарантия безопасн-ти-большая разница м-у с/с-ю стр-ва и  ценой
кв.м;  рынок   тип.жилья   монополизирован   крупн.стр.орг-ми,выросшими   из
гос.структур,f-е сами стр-ли,инв-ры,риэлтеры;гарантия гос.власти.
17Привлек-ть рынка жилья  для  средн.класса:низкая  конкур-я,закрепление  на
рынке,f-й обещает стать дох-ным.
18Рисков-ть освоения нов.технол-и: из-за  неотработанности  техн-гии  стр-ва
м.повыситься с/с-ть стр-ва.
19Макс-я цена элитн.жилья м.б.выше реальной вдвое ($7000-2000).
20Пирамида-полученное первыми участниками оплач-ют последующие.
21Пока рынок жилья для средн.класса формир-ся,ср.классу  лучше  воздержаться
от риск.вл-й.